Рассуждения на тему ипотеки редко обходятся без сетований на ее дороговизну в России и киваний в сторону Запада, где кредиты раздают всего-то под 3-5%, что позволяет стать обладателем недвижимости не только богачу, но и среднеобеспеченному человеку. Такие цифры, конечно, реальны и заманчивы, однако вовсе не означают, что купить жилье за границей проще простого. Кризисные тенденцииКак отмечает Валентина Нагиева, генеральный директор компании GFPI BECAR - Greenfiled Property International & Becar Alliance, нерезидентам получить кредит сегодня не так уж просто во всем мире, и в любом случае проблематичнее, чем это было до кризиса.
Мировой финансовый кризис отразился на ипотечном кредитовании: банки стали внимательнее относиться к заемщикам и повысили требования. Особенно это коснулось зарубежных клиентов, ведь проверить их финансовую состоятельность сложнее, чем у резидентов, а искать их в случае просрочек по кредиту дольше и дороже. Поэтому практически в каждом государстве сокращается количество банков, кредитующих нерезидентов, работать с иностранцами соглашаются обычно только крупнейшие кредитные учреждения и международные «монстры» вроде «Сити Банка» или Райффайзена.
По оценкам Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, на Европу приходится абсолютное большинство кредитов, полученных россиянами в зарубежных банках, - около 95%. Евросоюз переживает кризис довольно сложно, и помимо общемировых проблем здесь наблюдается ряд специфических: угроза дефолта Греции, понижение экономических рейтингов Португалии, Испании, Италии и Кипра, опасения по поводу дальнейшей судьбы евро, да и всей еврозоны. «Сегодня имеют место две основные тенденции: с одной стороны, европейские банки «накачиваются» наличными деньгами, чтобы им было проще пройти через кризисный этап, и, как следствие, имеют даже излишек средств, позволяющий охотнее выдавать займы и снижать ставки, но, с другой стороны, ужесточились требования к заемщикам», - сообщает Станислав Зингель. «Большинство европейских банков были вынуждены минимизировать собственные риски за счет отказа от кредитов или ужесточения правил их выдачи», - поддерживает Кирилл Долгинский, управляющий директор компании Lowell Finance, отмечая, что ситуация ухудшилась даже для граждан еврозоны.
Таким образом, за ипотекой в европейский банк сегодня могут отправляться лишь те заемщики, которые, по мнению кредитных учреждений, являются наиболее надежными: с высокими доходами, подтвержденными официальными документами, перспективными профессиями и серьезными активами (квартира на родине, дорогой автомобиль, ценные бумаги, доля в бизнесе и пр.).
Немаловажным стало и то, какую именно недвижимость приобретают россияне: предпочтение отдается тем, кто выбирает более дорогие дома и квартиры. «Сейчас европейские банки (в первую очередь немецкие, французские и британские) гораздо охотнее кредитуют крупных заемщиков с объемом заимствований от 300 тыс. евро. В кредитных учреждениях считают, что такой клиент, покупающий, например, объект, за 500 тыс. евро и имеющий 200 тыс. евро собственных средств, более надежен. К тому же по трудозатратам выгоднее выдать один кредит на 300 тыс. евро (а лучше на 1 млн), чем «возиться» с пятью заемщиками по 60 тыс. евро», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). В общем, увеличивается доля кредитов, приходящихся на крупные заимствования, а доля небольших займов сокращается. Это справедливо и для большинства других развитых стран, небольшие кредиты на покупку скромных апартаментов относительно просто получить там, где ипотечный рынок еще развивается, например, в Турции, Египте или ОАЭ, либо в тех странах, где строительная отрасль - ведущая и ее развитие поощряется государством, как, например, в Испании. Однако и в этих краях с ипотекой не все просто и доступно.
Внушительные взносыСегодня в мире нет такого кредитного учреждения, которое бы практиковало ипотеку для нерезидентов без первоначального взноса, да и займы с минимальным взносом 5-10% тоже ушли в небытие. «Например, до кризиса 2008 года в Англии можно было получить кредит с первоначальным взносом 5%, а сейчас ни один банк в Европе не рассматривает вариант даже с 10-процентным взносом», - говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала indriksons.ru. Да и имея на своих счетах лишь 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости, с поиском кредитодателя надо очень постараться.
«Если еще год назад можно было получить кредит в странах Европы, располагая 20% от стоимости недвижимости, то сейчас таких программ у банков практически нет. Речь может идти только о специальных предложениях кредитных программ, например, в Испании, когда банк желает реализовать имеющуюся у него недвижимость - залоговые объекты. Если же говорить о большинстве стран Европы, то увеличился размер первоначального взноса для русскоговорящих заемщиков», - Кирилл Долгинский (Lowell Finance).
По данным эксперта, минимальный первоначальный взнос в 30% необходим сейчас в таких странах, как Великобритания, Испания, Кипр, Франция.
Взнос в 40% дает «пропуск» к недвижимости Италии, Германии, Греции, Португалии, Швейцарии. Впрочем, есть нюансы: «Сейчас успехом можно считать получение 60% финансирования, а нередко банки устанавливают планку в 50% от стоимости объекта», - утверждает Станислав Зингель (Gordon Rock).
Если в Италии, Испании, Германии и Греции получить от банка 60% от стоимости жилья сравнительно просто, то в Португалии и Швейцарии первоначальный взнос в 40% - только отправная точка, минимум. В США же дают в кредит не более 50%.
Не стоит забывать, что чем больше первоначальный взнос, тем ниже проценты, а банки более дружелюбны, так что внушительный собственный взнос, как отмечает Кирилл Долгинский (Lowell Finance), - это преимущество при оформлении кредита. Большинство банков будет рассматривать подобную заявку с наибольшим интересом и, скорее всего, не откажет, но, конечно, если с документами все будет в порядке.
Сложности процедурыБюрократии в большинстве западных стран ничуть не меньше, чем в России. Иностранные банки очень строго подходят к подтверждению доходов потенциального заемщика, не допуская справки в свободной форме (в большинстве стран и банков просят справку 2-НДФЛ), крайне серьезно относятся к проверке юридической чистоты сделки и к документам на недвижимость, поэтому не обойтись без хорошего риелтора, переводчика, нотариуса и юриста. Услуги этих специалистов стоят денег, и весьма не малых.
Процедура оформления ипотечного кредита, как правило, наиболее сложна там, где ипотека только начинает свое становление, либо, напротив, в хорошо развитых странах с отлаженным механизмом ипотечного кредитования, но не испытывающих нужды в привлечении инвестиций любыми способами. «Сложнее и трудозатратнее получить ипотеку в Англии, Франции, Австрии и Швейцарии. Например, согласно нашему законодательству все документы необходимо заверять у нотариуса, а в Англии могут потребовать еще и заверения у юриста», - говорит Игорь Индриксонс (indriksons.ru). Некоторые эксперты добавляют к этому списку еще Италию и США. А менее запутанные и простые процедуры ипотечного кредитования обычно там, где много строят и ждут иностранных покупателей, например, в Испании, Греции и на Кипре. Довольно проста, по мнению Кирилла Долгинского (Lowell Finance), и схема, существующая в Германии. «Правда, в этой стране функционирует система испытательного срока, в течение которого потенциальный заемщик обязан перечислять определенную сумму из своих доходов на счет в банке, где планирует получить кредит», - рассказывает Анна Козлова, руководитель портала SBEREX.RU (директор ООО «Сберэксперт»).
Привлекательные процентыНо все трудности меркнут перед привлекательными ставками. В западных странах реально взять заем под 3-4% годовых. А если рассматривать особенные предложения, например, на продвигаемые банком проекты, то ставка может снизиться до 2 - 2,5%. Кроме того, сегодня в каждой стране есть ипотечные программы с плавающими ставками и с фиксированными, выбирая первые, в итоге тоже можно получить 2,5 - 3%.
Справедливости ради надо, правда, отметить, что для нерезидентов кредиты несколько дороже, но даже дорогой европейской или штатовской ипотеке до российской очень далеко. Вообще, «чем более развита страна, тем ниже проценты», - замечает Игорь Индриксонс (консалтинговый портал indriksons.ru).
Самые низкие ставки, по данным наших экспертов, сегодня отмечены в Швейцарии. Кредит в швейцарских франках стоит от 2,1% годовых. «Также невысоки проценты в Монако: при кредитовании недвижимости во Франции банки предлагают займы от 2,5%», - рассказывает Кирилл Долгинский (Lowell Finance). Однако с точки зрения кредитования эти страны все-таки не относятся к числу самых доступных. Например, банки Монако лояльны только к покупателям элитной недвижимости. «А в швейцарских банках очень жесткие требования к заемщикам, так что получить кредит россиянам крайне сложно. Самые же низкие ставки по доступной иностранцам ипотеке предлагают банки Франции, где плавающие процентные ставки начинаются от 2,3% годовых, а фиксированные - от 3%», - рассказывает Анна Козлова (портал SBEREX.RU («Сберэксперт»)). По данным Игоря Индриксонса (консалтинговый портал indriksons.ru), примерно такие же проценты предлагаются в Великобритании, а в Германии и Австрии ставки выше, но ненамного - от 3,2 - 3,5%.
Правда, это минимальные значения, так же как и в России, они доступны только тем, кто претендует на кредит, располагая большим первоначальным взносом (более 50%), и не собирается растягивать выплаты более чем на 7-10 лет. Если же собственных средств всего 20-40% и заем оформляется на 20-30 лет, то, по оценкам Дениса Евсеева, управляющего партнера KINGSLAND, в Западной Европе средний процент составит 4 - 4,5%. «В Греции ставка составит от 5,3% до 8%, на Кипре - от 5,3%, в США - от 5,5%», - рассказывает Кирилл Долгинский (Lowell Finance). В Турции, где идет становление рынка ипотечного кредитования, проценты еще выше - до 7-8%. Но самые высокие ставки, по данным Игоря Индриксонса (indriksons.ru), в Латинской Америке - порядка 20-30% - они даже опережают российские показатели.
Ну а более подробно с размером ставок можно ознакомиться в таблице, предоставленной Станиславом Зингелем (Gordon Rock):
Естественно, низкие заграничные ставки крайне заманчивы, однако влезать в долги только потому, что кредиты дешевы, бессмысленно. Отваживаясь на ипотеку и выбирая страну и зарубежный банк, надо быть очень внимательным. Почему - об этом мы расскажем в следующий раз.
Резюме
Ипотека за границей, несомненно, привлекает россиян: кредит на квартиру можно получить под смешные для нашего покупателя проценты. Правда, совсем уж обольщаться не стоит. За границей точно так же, как и у нас, потенциальные ипотечники проходят банковские проверки и оформляют внушительный пакет документов, причем относятся к иностранцам-нерезидентам всегда более настороженно. С ними работают далеко не все банки, а те, что работают, хотят гарантий платежеспособности и требуют внушительный первоначальный взнос.
